成功案例 | 240万购买二手集资房竟被诉要求返还，格德助当事人成功保住名下房屋。

本案裁定书

案件情节

这可能是李明在买下这套二手房所遇见的烦心事中，最具戏剧性的一幕：下班回家后的李明正在家休息，突然门口响起剧烈的敲门声，“这是单位的房子，不是你的，今天你必须得搬走！”——门外的大声吵闹引得李明一肚子火。面对门外聚集的人群，李明选择了报警。在警方的调解下，对方暂时选择了离开。

但李明知道，这只是这场闹剧里的一个缩影，不出所料，李明很快便收到了自己被起诉要求返还该套房产的通知。

为什么李明花费近240万元买下的房子，会突然被人上门要求返还，甚至闹到法庭？这场纠纷究竟是怎么回事？这一切都要从这套集资房的由来说起。

回到2008年，案涉房屋所属的某国企启动职工集资建房项目，按照当时的分房政策，参与集资建房的职工须具备深圳户籍，再结合职级、工龄、家庭住房情况等条件综合评定分配资格。徐珍作为单位的老员工，时任基层管理岗位的他工龄近十年，但因其户籍仍在外地，所以并不符合申报的条件。

为了搭上这班分房的车，徐珍在提交申报材料时，使用了虚假的本地户籍证明材料。由于当时单位并未对材料做详细审查，徐珍顺利通过了审核，与单位签订了《集资建房协议书》，并缴纳了集资款，最终分得这套近九十平方米、位于深圳罗湖的房屋。

在房屋交付后，徐珍一家人搬入居住长达十五年。在入住期间，单位未再对这批分房的资格进行复核，徐珍也按协议约定，在入住满限售期后，将房屋对外出租补贴家用。

直到2022年，该国企内部启动职工住房历史遗留问题专项清查工作，对历年集资建房的原始档案进行全面复核。在复核过程中，徐珍当年提交的户籍材料被查出存在伪造痕迹，与其当年的真实户籍信息不符。据此，单位认定徐珍以欺骗手段获取分房资格，不符合集资建房的分配条件，双方的集资建房协议应当解除，徐珍需限期腾退房屋。

徐珍在收到单位的通知后，多次向单位申诉，主张自己已在后续将户籍迁入本地，当年的资格瑕疵已补正，且自己为单位工作数十年，仅因当年户籍问题就收回房屋处理过重，但单位并未采纳其意见，坚持要求腾退。

此时的徐珍，家庭正陷入严重的经济困境。几年前其家人遭遇诈骗，欠下大笔债务，工资账户曾被法院冻结，家中积蓄已然耗尽。接到腾房通知后，徐珍深知一旦房屋被收回，自己不仅无家可归，债务压力更将把整个家庭压垮。走投无路之下，徐珍选择隐瞒此事，通过房产中介挂牌出售这套房屋，打算用售房款偿还债务。

通过中介公司，李明接触到了这套房源。考虑到房屋价格符合市场行情，李明便与徐珍、中介三方签订了合同，支付了近240万元的购房款，并在完成相关手续的办理后，入住了该房屋。

自始至终，李明都不知道，这套房子背后还藏着单位与原房主的纠纷，直到单位上门收房的情况频频发生，李明才得知真相。还没等他理清头绪，该单位便以房屋所有权人的身份，将李明告上法庭，要求其立即返还房屋，并按每月6000元的标准支付自入住之日起的房屋占用费。

收到起诉材料后，心烦意乱的李明找到了格德律师事务所。

办案过程

马延主任律师、王思纯主任律师在详细了解了案情后，组建了房产纠纷律师团队办理案件。

律师团队对全案证据进行了系统梳理，从集资建房的政策背景、分房协议的内容，到房屋交易的流程凭证、单位通知文件等材料逐一分析，同时检索了大量法律法规、司法解释及案例，最终确立了我方的抗辩方向：本案表面是返还原物纠纷，实质为单位内部集资建房、分房资格争议衍生的腾房纠纷，依法不属于人民法院民事诉讼主管范围，应当裁定驳回起诉。

庭审中，原告单位坚持其为房屋所有权人，主张徐珍无房屋处分权、李明属于无权占有，要求李明返还房屋并支付高额占用费。面对对方的主张，律师团队提出：

首先，权利人行使返还原物请求权的前提是相对人构成无权占有，而要认定李明是否有权占有，必须先判定徐珍对房屋是否享有合法处分权。徐珍的占有与处分权利，直接来源于其与单位签订的集资建房协议以及单位的分房资格认定，因此，双方之间关于分房资格的争议，本质上属于单位内部建房、分房引发的占房、腾房纠纷。

根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。本案中，原告与徐珍之间的分房资格争议、腾退纠纷，属于单位内部行政管理范畴，应当由单位依照内部规定及住房保障相关政策处理，不属于民事诉讼的审理对象。在单位与职工的基础纠纷未通过相应途径解决前，原告直接向购房人主张返还原物，缺乏法律依据，按照同类案件处理方式，法院不处理此类纠纷。